La venta de una casa implica gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que desea obtener por ella, evitando así sorpresas.
La venta de una casa involucra a dos partes que venden la casa y la compran, y ambos tienen que pagar gastos e impuestos. Aunque se ha escrito mucho sobre el costo adicional para el comprador de comprar una casa – alrededor del 10% del valor de la transacción – la verdad es que el vendedor está generalmente en el fondo. Sin embargo, la venta de una casa también implica gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar sorpresas desagradables.
En términos generales, quienes venden su vivienda deben pagar el IRPF, el impuesto municipal o de plusvalía, la cancelación de la hipoteca -si es que hay un gravamen sobre la vivienda- y los gastos de notaría.
IRPF
Los propietarios que venden propiedades están sujetos al impuesto sobre la renta si residen en España. Si no son residentes en España, están sujetos al impuesto sobre la renta de no residentes. ¿Por qué debería decir eso? Porque la plusvalía de la venta de una vivienda debe gravarse en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Una decisión del Tribunal Constitucional (TC) ha dado a muchos la posibilidad de recuperar el impuesto municipal sobre las plusvalías. En un post anterior te dijimos cómo reclamarlo, y en este veremos cómo se calcula.
Debemos recordar que el verdadero nombre de este impuesto, que todos llamamos plusvalías municipales, es el impuesto sobre el valor añadido del suelo urbano (IIVTNU), y debe pagarse cuando una transacción ha producido un aumento del valor del suelo entre la compra y la venta. Obviamente, si no hay beneficio, no hay valor añadido, aunque la realidad no lo sea.
¿Qué está pasando? Con la crisis, la caída de los precios ha llevado a ventas por debajo del precio de compra. Pero incluso en estos casos, las arcas municipales siguen recaudando este impuesto. El problema es que los municipios toman como base el valor catastral de la tierra. Una metodología que siempre conduce a ganancias de capital, independientemente de si el valor real ha aumentado o no.
Gastos de notario y registro
A menudo, cuando se vende una casa, el vendedor sigue pagando la hipoteca que contrajo para comprar la propiedad. El comprador compra la casa gratuitamente, por lo que hay dos opciones, cancelar el préstamo por adelantado o subrogar la hipoteca, es decir, el nuevo propietario se hace cargo de la deuda, lo que requerirá una reducción en el precio. Ambas opciones prevén una serie de comisiones que, por ley, pueden superar el 0,5% del principal de la hipoteca.
Cálculo de las plusvalías municipales
Hay muchos datos que hay que tener en cuenta:
- El principal es el valor catastral del suelo. Se puede ver en el recibo del IBI o en el registro.
- El número de años desde la fecha de compra de la propiedad hasta la fecha de la transferencia.
- La ubicación de la casa es importante porque todo depende de la legislación fiscal que regula el impuesto del municipio en el que se encuentra la propiedad.
Con todos estos datos – y teniendo en cuenta el coeficiente de incremento o tasa de revalorización (los máximos están generalmente en torno al 3,5%) y el tipo impositivo fijado por el municipio (máximo alrededor del 30%) – se calcula el importe a pagar.
Algunos municipios tienen bonificaciones o reducciones dependiendo del caso y especialmente de la herencia.
Ambos porcentajes dependerán del número de años de propiedad de la propiedad.
Cuantos más años hayan transcurrido desde la compra de la propiedad en el momento de la transmisión, mayor será el impuesto, pero esto sólo se aplicará cuando hayan transcurrido menos de 20 años entre una transacción y otra (a partir de esos años el impuesto ya no aumenta).
Cada municipio tiene su propio método de cálculo de plusvalía
Dado que las operaciones son complicadas y que cada municipio tiene su propia ordenanza sobre el tema, entonces lo mejor es entrar en el sitio de la coherencia y entrar los datos, y calcular automáticamente lo que hay que pagar.
Recuerde que el valor de compra y venta de la vivienda no se tiene en cuenta para el cálculo de este impuesto municipal. Para el cálculo sólo se tendrá en cuenta el valor catastral del suelo.
Por el momento, ésta es la fórmula para calcular la plusvalía municipal prevista por la ley del Tesoro local, que se viene cuestionando desde hace años. Después de las diferentes frases, pueden modificar el sistema para calcular la ganancia de capital en el futuro.
Los ayuntamientos creen que el suelo no cae y la realidad ha demostrado que sí. Pero, a su discreción, el contribuyente siempre paga más, incluso si el valor total de su casa es menor.
Si la casa se vende por menos del precio por el que fue comprada, se cree que ha habido una pérdida de propiedad y por lo tanto no debe ser gravada.
La nueva reforma tributaria elimina los coeficientes de inflación y abatimiento para la compra y venta de inmuebles, lo que reduce la plusvalía por la que estaba gravada en la declaración de impuestos, resultando en un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda. Esta medida aumentó la presión fiscal a partir de 2015 para todos los contribuyentes que vendieron apartamentos, especialmente si los compraron antes de 1994, que se beneficiaron de un trato fiscal más favorable que los adquiridos después de 1995.
La plusvalía que obtenemos se grava en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros, al 19,5%, de 6.000 a 50.000 euros, al 21,5% y los importes superiores a 50.000 euros, al 23,5%). El año que viene se presentará la declaración de 2016, teniendo en cuenta que las tasas se han reducido.
Si la casa se vende por menos del precio por el que se compró, se considera que ha habido una pérdida de propiedad y, por lo tanto, no se debe gravar. De hecho, la pérdida por deterioro puede ser compensada por las ganancias realizadas en los próximos cuatro años.
La ley exime del pago al contribuyente que vende su residencia habitual y reinvierte todo o parte del beneficio obtenido en la compra de otra vivienda que también debe ser su residencia habitual, y no su segunda residencia. La exención se aplica sólo a la parte del beneficio que se destina a la compra de otra vivienda. El que no se utiliza debe ser gravado.
«Lo que hay que reinvertir es el importe de la transferencia, el precio obtenido, no el importe del beneficio. Además, la reinversión del importe obtenido en la transferencia debe realizarse de forma inmediata o posterior en un plazo no superior a dos años desde la fecha de la transferencia, independientemente de las condiciones de pago previstas»,
explica Ignacio Para Mata, socio de VAbogados.
En todos los casos, es necesario indicar en la declaración que usted tiene la intención de beneficiarse de la ventaja fiscal de la reinversión. Ya sea que las ganancias se reinviertan o no, deben ser reportadas. Las personas mayores de 65 años o las personas a cargo también están exentas de impuestos.
Y lo que se vende debe ser la casa de siempre. En otras palabras, un régimen en el que el contribuyente reside durante un período continuo de tres años. «Sin embargo, se entiende que la vivienda tiene este carácter cuando, aunque no excediendo este período, existen circunstancias que necesariamente requieren un cambio de vivienda, como el matrimonio, la separación del matrimonio, la transferencia a otro trabajo, la obtención de un primer empleo más ventajoso u otras circunstancias similares», dice Ignacio Pará.
Plusvalía municipal
Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y hay muchos vendedores que saben de su existencia por el notario el mismo día que se formaliza ante él la venta de su casa. El Impuesto sobre el Incremento del Capital de los Terrenos Urbanos (IIVTU) se abona al municipio competente, es decir, al municipio en el que se encuentra el inmueble.
«Aunque este es un impuesto que debe ser pagado por los que venden la casa y no por los que la compran, en algunos municipios como Palma de Mallorca, es costumbre que el comprador lo pague, y es legal si las partes están de acuerdo. El problema es que no siempre es quien compra, sobre todo si es alguien de otra ciudad, lo sabe»,
dijo a El Confidencial Pau A. Monserrat, economista y editor gerente de iAhorro, el portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.
